Il processo di acquisto in Italia è semplice, ma ci sono alcuni passaggi su cui prestare attenzione.

INDICE
1.CHI PUÒ COMPRARE UNA CASA IN ITALIA?
2.LE FASI DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE IN ITALIA
  • 2.1 Perizia dell’immobile
  • 2.2 La proposta di acquisto
  • 2.3 Finanziare l’acquisto di un immobile in Italia
  • 2.4 Il contratto preliminare
  • 2.5 Documenti necessari per il contratto Notarile
  • 2.6 Il contratto definitivo presso il Notaio
  • 2.7 Tasse e oneri di acquisto di un immobile in Italia: al momento del contratto + tasse fisse comunali
  • 2.8 Il post acquisto con lo Studio Immobiliare Brandini
 
Indice n. 1 - CHI PUÒ COMPRARE UNA CASA IN ITALIA?

Ci sono molti stranieri che sognano di acquistare una proprietà immobiliare in Italia, tuttavia è importante prima di tutto conoscere le Leggi che regolano le questioni relative all'acquisto di immobili o terreni da parte degli stranieri in Italia. L'attuale legislatura prevede le seguenti condizioni e distinzioni per i cittadini stranieri che intendono acquistare una proprietà immobiliare in Italia:

  • 1.Gli stranieri che non risiedono in Italia possono acquistare immobili se esiste un trattato internazionale che consente una condizione di reciprocità tra il loro Paese di origine e l'Italia. Il Ministero degli Affari Esteri stabilisce che la reciprocità non è richiesta alle seguenti condizioni:
    • 1.1 Se lo straniero è cittadino dell'Unione Europea
    • 1.2 Per uno "straniero residente" in Italia
    • 1.3 Se esiste un trattato tra l'Italia e il Paese dello straniero che consente attività richieste da entrambe le parti.
  • 2.Gli stranieri che risiedono legalmente in Italia, i loro familiari e gli apolidi che hanno vissuto in Italia per non meno di 3 anni possono acquistare un immobile senza la necessità di verificare una condizione di reciprocità se sono in possesso di un permesso di soggiorno.
  • 3.Non ci sono requisiti particolari per i cittadini dei paesi dell'UE, dei paesi del SEE come l'Islanda, il Liechtenstein e la Norvegia, e per gli apolidi o i rifugiati che hanno risieduto in Italia per più di 3 anni e che desiderano di acquistare un immobile in Italia.

 

 
Indice n. 2 - LE FASI DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE IN ITALIA
Indice 2.1 - Perizia dell’immobile

Non è obbligatorio in Italia ottenere una perizia/due diligence dell'immobile ed è sempre l'acquirente a pagare per un'eventuale perizia. Se volete effettuare una perizia/due diligence sull'immobile saremo lieti di mettervi in contatto con un tecnico certificato che valuterà per voi l'immobile. Se avete in programma di eseguire dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, abbiamo a disposizione un nostro team di professionisti qualificati (tecnici, architetti, interior designer, impresa edile) che sapranno seguirvi durante tutta la fase iniziale della valutazione dell’immobile, ed in tutte le fasi del post vendita, per quanto riguarda la progettazione, ristrutturazione ed arredamento.

Indice 2.2 - La proposta d’acquisto

Una volta scelta la proprietà, è il momento di sottoscrivere una proposta d’acquisto indicando il prezzo offerto e versando una somma (solitamente il 5-10% circa del prezzo offerto) a titolo di deposito fiduciario infruttifero come reale impegno all’acquisto. Una proposta di acquisto è vincolante solo per i giorni indicati nella proposta stessa, periodo nel quale il proprietario dell’immobile deve dare risposta scritta di accettazione o meno dell’offerta. Solitamente il periodo varia dai 5 ai 10 giorni. Decorso il termine senza che la proposta sia stata accettata dal Venditore, si intenderà automaticamente decaduta e verrà restituito all’acquirente l’importo versato a titolo di deposito fiduciario.

Indice 2.3 - Finanziare l'acquisto di un immobile in Italia

Quando iniziamo con voi la ricerca della vostra casa in Italia, abbiamo bisogno di conoscere le vostre specifiche richieste e il vostro budget o se avete già pronto un eventuale finanziamento (questo può essere un vantaggio nella negoziazione del prezzo con il venditore). Se avete intenzione di contrarre un finanziamento sull'immobile saremo lieti di presentarvi le nostre Banche partner e di assistervi nella pratica di finanziamento. Lo Studio Immobiliare Brandini si avvale infatti di importanti contatti con la Direzione di prestigiosi Istituti di Credito Nazionali ed Internazionali per la richiesta di mutui agevolati per clienti stranieri e italiani a condizioni competitive sul mercato. Il Dott. Arrigo Brandini è inoltre consulente per il Gruppo Unicredit tramite la Società Unicredit Subito Casa. Tale legame privilegiato tra la nostra Agenzia e l’istituto di Credito crea un canale preferenziale, diretto ed esclusivo per l’ottenimento di finanziamenti con tassi privilegiati per operazioni a medio-lungo termine. In virtù di tale collaborazione reciproca, lo Studio Immobiliare Brandini garantisce alla propria clientela priorità assoluta nell'elaborazione, lavorazione e delibera della pratica di finanziamento. È possibile ottenere un mutuo per una parte dell'importo necessario anche se non si ha intenzione di essere residenti in Italia; tali mutui possono coprire al massimo fino all’80% del valore dell’immobile acquistato.

Indice 2.4 - Il contratto preliminare

Il contratto preliminare è un primo atto ufficiale siglato con il Notaio e il venditore, ma esso non è obbligatorio; per scelta delle parti, si può non sottoscrivere il contratto preliminare andando direttamente al contratto definitivo Notarile.

  • Di cosa si tratta?
    Il preliminare di compravendita (a volte chiamato impropriamente compromesso) è lo strumento che obbliga giuridicamente il venditore e l’acquirente, rispettivamente, a vendere ed acquistare l’immobile; è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito Notarile).
    Il contratto preliminare può essere stipulato:
    • 1.Tramite una scrittura privata redatta tra le parti senza l’ausilio di professionisti
    • 2.Tramite atto pubblico o scrittura autenticata dal Notaio
    Tuttavia, per garantire la massima tutela al futuro acquirente noi suggeriamo sempre che il contratto preliminare venga stipulato dal Notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. La trascrizione nei Registri Immobiliari è la maggiore garanzia per l’acquirente; non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore ma viene reso legalmente valido verso chiunque ( cosiddetti terzi ), il venditore di conseguenza, non potrà vendere l’immobile ad altri, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
  • Cosa contiene il contratto preliminare
    In questo documento devono essere riportati tutti gli accordi riguardanti la futura compravendita ovvero: il prezzo di vendita, l'importo da versare come caparra, le modalità di pagamento, la data di completamento (se si tratta di immobile in costruzione), la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare casa, i confini dell’immobile, i dati catastali e la descrizione della proprietà, la data di stipula del contratto definitivo e comunque tutti i patti e gli accordi intercorsi tra il venditore e l’acquirente.
    Alla sottoscrizione del contratto preliminare è previsto il pagamento di una quota (di solito il 15-30%) del prezzo di vendita dell’immobile e comprensiva dell’importo già versato come deposito fiduciario menzionato al punto 2.2 a titolo di caparra confirmatoria. Tale importo può essere versato anche direttamente al Notaio su un conto dedicato, in quanto “garante” della compravendita, e sarà consegnato al venditore dopo che il Notaio ha terminato gli adempimenti di registrazione e trascrizione del contratto preliminare.
  • Preliminare di Immobili da costruire e fideiussione
    La legge Italiana ha previsto delle norme speciali che regolano l'ipotesi in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto l'acquisto di un immobile non ancora costruito. In questo caso alla stipula del contratto preliminare il costruttore è obbligato, pena la nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a consegnare all'acquirente una fidejussione (rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato), di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore incasserà prima del trasferimento della proprietà. La fidejussione garantisce l’acquirente per le somme versate in caso di fallimento o inadempienza del costruttore.
  • In caso di inadempimento cosa succede alla caparra versata?
    Se la parte che ha versato la caparra risulta inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto preliminare trattenendo la somma ricevuta; mentre, al contrario, qualora inadempiente sia la parte che ha incassato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra. In ogni caso la parte adempiente può esigere l’ulteriore risarcimento del danno se riesce a dimostrarlo. La caparra confirmatoria prevede inoltre che la parte che è adempiente ( sia l’acquirente che il venditore ) possa chiedere per via giudiziale alla parte che è inadempiente di definire comunque la vendita.
Indice 2.5 - Documenti necessari per il contratto Notarile

Per poter preparare il contratto Notarile sono necessari diversi documenti ma non ti preoccupare, la nostra Agenzia ti supporta fino al giorno del Contratto. Per poter acquistare un immobile in Italia è consigliabile:

  • APRIRE UN CONTO CORRENTE BANCARIO ITALIANO: Per richiedere un conto bancario italiano potrete avvalervi dell’assistenza del nostro consulente finanziario. Se opterete per versare il deposito fiduciario (punto 2.2) al Notaio, non sarà necessario aprire un conto corrente bancario. E’ però consigliato di avere un conto corrente su una Banca Italiana.
  • AVERE IL CODICE FISCALE ITALIANO:Il codice fiscale italiano, invece può essere richiesto direttamente al consulente dello Studio Immobiliare Brandini. Eventualmente, il codice fiscale italiano potrà essere richiesto direttamente presso l'Ambasciata/Consolato del proprio Paese di residenza. Il codice fiscale italiano è necessario inoltre al disbrigo di tutte le future pratiche legate al post-vendita (es. per l’intestazione delle utenze di luce, acqua, ecc)
  • DOCUMENTI NECESSARI DA FORNIRE AL NOTAIO:
    • Documenti per persone fisiche:
      • fotocopie documento d’identità e codice fiscale;
      • se il documento non riporta la residenza attuale, certificato di residenza in carta semplice;
      • estratto per sunto atto di matrimonio in carta semplice;
      • certificato di stato civile in carta semplice;
      • permesso di soggiorno in corso di validità.
    • Documenti per persone giuridiche:
      • visura del competente Registro delle Imprese e statuto della società tradotti in lingua italiana, certificato di Good Standing o Affidavit, redatto da Notaio e/o equiparato professionista di livello, riportante tutti i dati della società e degli amministratori (con i relativi poteri di firma) e dei soci, nonché, ai fini della normativa in materia di antiriciclaggio, i dati del titolare effettivo, persona fisica, che abbia una partecipazione societaria superiore al 25%, il tutto tradotto in lingua italiana e debitamente asseverato di traduzione; la dichiarazione, relativa al “titolare effettivo” potrà essere rilasciata direttamente anche dagli amministratori della società;
      • procura conferita a chi interviene in rappresentanza della società, per atto pubblico o autenticata da Notaio (se non necessario l’atto pubblico), nelle forme previste dalla Legge, che dovrà riportare anche l’accertamento dei pieni poteri di firma di chi conferisce procura, tradotta in lingua italiana, apostillata e/o legalizzata.
      • codice fiscale italiano
      • fotocopia documento d’identità del legale rappresentante e relativi poteri di firma (Verbale attribuzione poteri o procura speciale)
      • codice destinatario o indirizzo pec per fatturazione.
    • Prezzo e pagamento mediazione:
      • fotocopie assegni pagamento prezzo;
      • fotocopie assegni versati per la mediazione e dati della società di mediazione (denominazione, sede, partita Iva, iscrizione REA della società, dati anagrafici completi, codice fiscale del legale rappresentante )
      • preliminare registrato ( se effettuato ) completo del Modello F23.

 

Indice 2.6 - Il contratto definitivo presso il Notaio

La legge Italiana stabilisce che l'atto di vendita finale deve essere redatto da un Notaio. Il Notaio ha la responsabilità del contratto essendo un Pubblico Ufficiale e tutela gli interessi sia dell’acquirente che del venditore. Il Notaio verificherà prima della firma del contratto: che la casa sia libera da ipoteche, che le imposte pregresse dovute siano state pagate, che la casa sia di proprietà di chi la vende, la conformità catastale e comunque tutto ciò che è previsto dalla Legge Italiana in materia di trasferimento di immobili. A questo punto si paga il saldo finale e si firma l'atto di vendita o contratto definitivo (certificato dal Notaio). Ciò richiede la presentazione di un documento di identità valido e del codice fiscale. Si procede quindi con il trasferimento di denaro al venditore per il saldo prezzo dell’immobile e al pagamento al Notaio per le sue prestazioni e le imposte di acquisto. I pagamenti sono di solito effettuati con un Assegno Circolare (emesso e garantito dalla vostra banca) o Bonifico Bancario. Come già detto al superiore punto 2.4 ( paragrafo b ), il saldo prezzo dell’immobile può anche essere versato al Notaio che a sua volta trasferirà la somma al venditore. Se l’acquirente non parla correntemente l'italiano è necessario che un traduttore autorizzato effettui una traduzione del contratto e sia presente alla firma del contratto presso il Notaio. Il Notaio vi rilascerà una dichiarazione notarile dell’avvenuto contratto e dopo circa 20 giorni vi sarà rilasciata la copia autentica del vostro atto di acquisto.

Indice 2.7 - Tasse e oneri di acquisto di un immobile in Italia: al momento del Rogito
Notarile + tasse fisse comunali
Come linea guida approssimativa è necessario calcolare circa il 15% del prezzo di vendita dell'immobile per i costi di acquisto in Italia. In sede di stipula del contratto Notarile i costi di acquisto sono i seguenti:
  • TASSE ERARIALI: Iva/Imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale
  • COMMISSIONI DI AGENZIA
  • SPESE NOTARILI
  • SPESE ATTO DI MUTUO
  • TASSE FISSE COMUNALI
e più precisamente:
  • TASSE ERARIALI: Iva/Imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale
    Sono le 3 imposte erariali principali da pagare quando si acquista un immobile, oltre ad altre imposte e tasse minori. Il valore catastale dichiarato nel contratto Notarile rappresenta la base imponibile sulla quale queste tre tasse vengono applicate e che attualmente potrebbe essere inferiore al valore di mercato della proprietà. Ma la regola del “valore catastale” non è applicabile a tutte le compravendite; infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come “privato”, ma come “società”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale dell’immobile. L'ammontare di queste tre tasse da versare varia a seconda del tipo di proprietà e dalle “caratteristiche” dell'acquirente e del venditore:
    • Compravendite soggette ad imposta di registro(ovvero quelle in cui la parte venditrice è un privato, oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile, oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione IVA):
      • Imposta di registro
        • prima casa: 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
        • seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);
      • Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
      • Imposta catastale fissa: 50 euro;
    • Compravendite soggette ad IVA(ovvero quelle in cui la parte venditrice è: l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni, oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva):
      • Iva
        • prima casa: 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
        • seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
        • fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);
      • Imposta di registro fissa: 200 euro
      • Imposta ipotecaria fissa: 200 euro
      • Imposta catastale fissa: 200 euro
  • COMMISSIONI DI AGENZIA
    Le commissioni di agenzia sono pari al 3% del prezzo di vendita + IVA (22% ) da pagare al momento della sottoscrizione del contratto preliminare o, in assenza di esso, al momento del contratto definitivo.
  • SPESE NOTARILI
    Onorario notarile, Visure Catastali, Deposito Prezzo, Traduzione Atto, oltre IVA 22% sull’imponibile delle prestazioni professionali.
  • SPESE ATTO DI MUTUO
    Onorario notarile, documentazione necessaria, Traduzione Atto (se necessaria), oltre IVA 22% sull’imponibile delle prestazioni professionali.
  • TASSE FISSE COMUNALI
    • IMU: imposta sulla proprietà dell'immobile
    • TARI: tassa sulla raccolta dei rifiuti
    • TASI: è l’ imposta locale per servizi come l'illuminazione stradale, ecc.
    Solo i proprietari di abitazioni primarie sono esentati da IMU e TASI per le proprietà che non sono classificate come case di lusso. Tuttavia, dovranno pagare la TARI in base ai metri quadrati della casa. Al contrario, se si acquista una seconda casa, si dovrà pagare IMU, TASI e TARI. In ogni caso, vi raccomandiamo di controllare accuratamente le percentuali esatte delle tasse che dovete pagare per la vostra proprietà in Italia poiché, essendo le tasse Comunali, sono o possono essere diverse tra i vari Comuni.
Questo schema riassuntivo è valido come regola generale ma, prima di acquistare una proprietà, è bene verificare con il Notaio l'esatto ammontare delle tasse da pagare.
 
Indice 2.8 - Post acquisto con lo Studio Immobiliare Brandini
Eventuali questioni urbanistiche, la definizione dei tributi dovuti, l’allaccio delle utenze, la messa a reddito con affitto saranno svolte e/o assistite dal nostro personale sollevando il cliente da tutti gli oneri organizzativi e gestionali e garantendo la risoluzione in tempi rapidi di tutte le tematiche relative alla manutenzione e più in generale a tutto ciò che concerne l’efficienza in termini economici e prestazionali di ogni singolo immobile.
 
Lo Studio Immobiliare Brandini inoltre offre:
  • Assistenza ed espletamento pratiche burocratiche in tutte le fasi della compravendita sino al rogito
  • Redazione contratti preliminari di compravendita e contrati di locazione
  • Consulenza legale, notarile e tributaria
  • Assistenza creditizia, anche ai clienti stranieri, per la richiesta di finanziamenti a medio-lungo termine (mutui)
  • Assistenza per ricerca pratiche edilizie e documenti catastali
  • Verifica pratiche edilizie e documenti catastali
  • Assistenza per la due diligence

I nostri collaboratori saranno a vostra disposizione durante tutto il percorso dell’acquisto. Una volta acquistata la vostra casa saremo lieti di assistervi nel post acquisto nel caso desideriate ristrutturare o apportare modifiche al vostro immobile. Mettiamo a vostra disposizione i professionisti del settore ( architetto, interior designer, impresa edile) e offriamo anche servizi di project management durante la ristrutturazione, la gestione dell'immobile e l’eventuale messa a reddito.

AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI STRANIERI
Sono stati introdotti speciali regimi fiscali al fine di creare incentivi per le persone fisiche a diventare fiscalmente residenti in Italia e il regime fiscale per i pensionati. Per tutti gli approfondimenti sugli argomenti saranno forniti dal fiscalista dello Studio Immobiliare Brandini, solo su appuntamento sia di persona che on line, previo invio della documentazione richiesta.